六步驟輕鬆買法拍屋


華人有土斯有財,自古以來有房子是華人成年後,一個很重要的里程碑,如何找到一間適合自己且負擔得起的房子,是現代人一個困難的課題。
首先,買房子建議不要把自己限縮在「我只買預售屋」、「我只住新房子」、「我只鎖定中古屋」、「我不買法拍屋」…等等的迷思。如果有一間房子,符合本身的需求,又負擔得起,那就是一間適合自己的房子。


迷思1:不喜歡房子有人住過,所以我只買預售屋或新成屋。如果沒有個富爸爸,資本又不夠雄厚,那只有二條路:1.只能買小套房、2.永遠買不到。其實中古屋或法拍屋,經過裝潢及整理也和新屋一樣舒適,坊間很多室內設計及家居佈置的電視節目,透過裝潢整理也能讓「家」很舒適。如果這還是無法破解您的迷思,請問預售屋或新成屋,剛買來不經裝潢及整理,就能馬上住嗎?答案是否定的,所以其實就算預售屋或新成屋,還是要裝潢和整理,那中古屋或法拍屋,不也如此嗎?
迷思2:法拍屋很複雜,買了會後悔。相信這是很多人的刻板印象,根據內政部統計,每年透過經由法拍程序登記產權的數量高達兩、三萬間;每年有兩、三萬人購買法拍屋,但是出問題鬧上媒體的案例卻是鳳毛麟角,所以有問題的比例還是很低的,且購買法拍屋是跟政府買房子,產權清楚,如果是有點交的房子,法院還會帶著警察,幫您「點交」房子,試問如果跟屋主跟仲介買中古屋,是否有這麼強大的效力呢?若是「不點交」的房子,透過專業的公司處理,仍然能順利「點交」交屋的。


六步驟輕鬆買法拍屋:


1.確認需求
預算、區域、交通、生活圈、房子種類,這五大項是基本需求,依個人喜好程度,排列優先順序,看屋時依優先順序評分,便能理性面對買屋的問題。
例一:預算500-800萬、台北市、自備汽車+機車、買菜方便、華廈30坪以上,以2011年11月市場現況為例,符合的區域會落在中山或萬華區,屋齡20到30年的華廈或大樓。如果又覺得屋齡太舊,或區域不好,那就要考慮把這五大基本需求中較不重要的那一項調整條件,以促成其他較優先的需求能達到滿足。
例二:預算500-800萬、新北市、自備汽車+機車、買菜方便、華廈30坪以上,以2011年11月市場現況為例,符合的區域會落在淡水、汐止、鶯歌及樹林,屋齡10到15年的華廈或大樓。如果屋齡可接受、區域也可以接受,那麼就可以準備進到下一步驟。
2.考量預算
前一個步驟是「想要」的階段,這一個步驟就要進入現實的考量,「預算」這二個字一直是讓購屋民眾頭痛的問題,到底要準備多少錢才夠買房子,這裡的錢包含了自備款、貸款、裝潢及雜支。要怎麼估算?這裡提供一個保守的簡單估算:
房價 = 現金20%+貸款80%,再外加房價10%(基本裝潢及雜支)
如果裝潢風格中等以上,要再加10%以上。如果要加上採購家電(電視、冰箱、洗衣機、冷氣、小家電…等),要再加5~10%。
所以買房子,不是只看房價100%就搞定,從至少房價的110%~130%起跳,視個人要求的生活品質及用品而異。如果資本不夠雄厚、沒有富爸爸,就要先考量現在的收入是否可以負擔更高的貸款;如果沒有,那麼建議回歸到第一步驟「降低預算」。
3.評估風險
只要買東西,一定有風險,只是差別在風險高或低。不管買預售屋、中古屋或法拍屋,都有風險:
預售屋:
(1)建商倒閉,房子沒蓋
(2)廣告與成屋不符(公設不符、土地或建物用途違法、格局與廣告不符、坪數縮水…等)
中古屋:
(1)漏水、輻射、海砂…等
(2)產權不清(土地及建物產權、所有權人身份、他項權利…等問題)
(3)點交交屋(與屋主點交、由仲介點交,效力較弱)
法拍屋:
(1)漏水、輻射、海砂…等
(2)只有屋內平面圖,看不到實品
(3)點交交屋(有點交房屋由法院點交、不點交房屋自行協商或專業公司協商)
4.注意需知
(1)自行投標法拍屋需做好功課,可透過免費資訊,取得可投標的標地物資訊,再自行在週邊或上網查詢,了解行情及是否有惡鄰設施(輻射、海砂、基地台、廣播電台、危樓、漏水區、天災危險區…等)
(2)委由專業公司負責,專業公司便會做好前條要評估和調查的項目,自己只需過濾案件即可。選擇專業公司時,要注意服務費用內容,包含哪些?投標、貸款銀行、遞狀、送稅、完稅、移轉、點交與否…等。
(3)投標前,先比較自行常有往來銀行及專業公司推蔫銀行的貸款成數及利率,以便得標後可在七日內補足得標價金。
(4)不論自行投標或委由專業公司負責,投標前務必要詳閱法院投標需知,並親自到標地物附近,至少在早中晚各走一圈,了解在不同時間,發現是否有哪些有違個人喜好的情形。
5.入場投標
(1)詳閱投標需知後,再次檢查身份證正本、本行支票、投標書內容是否有寫錯。
(2)出發前再次查詢投標標地當日是否有停標或撤回情形,以免白跑一趟。
(3)投標現場除非勢在必得且預算足夠,絕不輕易現場加價,理性投標才不會後悔一生。
6.得標交屋
(1)得標後一定要記得七日內要補足價金。
(2)不論是自行投標或委由專業公司負責,一定要追蹤且掌握繳款、遞狀、送稅、完稅、移轉、點交…等時程。
(3)委由專業公司負責的不點交房屋,要記得要緊盯點交狀況及進度。


以上內容係依通案案例說明,購買預售屋、中古屋或法拍屋,建議委託有信譽的專業公司辦理。

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